En la actualidad, los Despachos profesionales estamos siendo testigos de una proliferación en las compras y ventas de créditos, sobre todo los que cuentan con garantía hipotecaria. Esta nueva tendencia cada vez más en auge puede parecer fácil, pero la realidad es que este tipo de operaciones no están exentas de riesgo y pueden volverse en nuestra contra. Es por ello por lo que se requiere una buena planificación y asesoramiento específicos, es especial, por la implicación de diversas ramas del derecho como es el civil hipotecario, mercantil, tributario e incluso concursal.

El supuesto tipo con el que solemos encontrarnos en la práctica es el de una entidad financiera que cede en bloque una cartera de créditos hipotecarios a un fondo de los denominados “buitre” que se encargará de gestionar esa cartera y lograr su colocación en el mercado.

Téngase en cuenta que cuando el banco cede estos créditos es porque ya ha provisionado su pérdida, o lo que es lo mismo, los ha dado por incobrables por insolvencia de deudores y avalistas. Es por ello que, en no pocas ocasiones, nos encontramos ante deudores en situación de concurso de acreedores, lo que conlleva una serie de especialidades si la intención es la adjudicación del bien hipotecado.

Y es que lo que aquí importa es el bien inmueble que está detrás, eso es lo que atrae a inversores, constructores, inmobiliaria o a meros intermediarios, a la adquisición de estos créditos, la adjudicación final de la finca en pago de la deuda, bien para sí, bien para un tercero a través del mecanismo de la cesión de remate.

Para la compra (cesión) de un crédito hipotecario se exige la escritura pública y la inscripción en el Registro de la Propiedad para que afecte a terceros. Es por lo que, el comprador habrá de abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) -en Andalucía el 1,5%-, teniéndose en cuenta que se calcula sobre la responsabilidad hipotecaria y no sobre el precio abonado por la cesión. En cuanto a la tributación indirecta, la compra de crédito hipotecario estará exenta de IVA y no sujeta a TPO, en caso de que el transmitente sea sujeto pasivo de IVA -caso de los Fondos de Inversión-; y sujeta y no exenta de TPO en caso de que el transmitente sea un particular.

Una vez adquirido el crédito hipotecario, existen varias opciones para la adjudicación del bien hipotecado, cuya viabilidad hay que estudiar detenidamente para el caso concreto:

• Dación en pago: interesante solo cuando la finca no tenga cargas inscritas posteriores, se requiere el consentimiento del deudor, tributa por TPO o IVA dependiendo de la cualidad del transmitente.
• Ejecución notarial: se la conoce como una dación en pago encubierta, ya que se liberan las cargas sin tener que acudir a una ejecución judicial. Sin embargo, pocas veces resulta fácil esta vía, pues se requiere el consentimiento del deudor y la notificación a los titulares de cargas posteriores, además de la falta de consenso entre los Notarios que no se soluciona por la exigua regulación.
• Adjudicación en subasta judicial dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria o liquidación concursal: bien para el propio ejecutante, bien para un 3.º, a través de la cesión de remate. Dependiendo del supuesto, puede ser la fórmula idónea para adjudicarse una finca libre de cargas, pero hay que estudiar caso por caso pues pueden surgir algunas dificultades.
• Compra en fase de liquidación concursal: conlleva una serie de especialidades en función del estado del procedimiento, la condición del deudor, las características de la finca, etc.

Problemas que pueden surgir:

• Retracto del crédito litigioso por parte del deudor.
• Oposición a la ejecución hipotecaria por cláusulas abusivas.
• Concurso de acreedores.
• Retraso judicial.
• Derivación de responsabilidad por deudas de la TGSS o laboral en compra de unidades productivas.
• Existencia de contrato de arrendamiento.
• Vivienda habitual del deudor.
• Retractos legales.
• Cargas urbanísticas.
• Deuda por IBI, CPP y otras con afección real.

Por todo lo anterior, una buena operación a priori puede convertirse en todo lo contrario si no se toman las salvaguardas oportunas antes de comprar, acudiendo a un profesional que sepa analizar el caso en su totalidad y guíe la operación hasta su conclusión.